Leitplanken zum sogenannten „Bau-Turbo“

Stand 20.04.2026

Leitplanken zur Anwendung des „Bau-Turbo“

Einleitung

Die Bundesregierung hat am 27.10.2025 das Gesetz zu Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, den sogenannten Bau-Turbo, beschlossen. Dieses wurde am 29.10.2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist einen Tag nach der Veröffentlichung in Kraft getreten.

Durch die neuen Möglichkeiten der Befreiungen/Abweichungen gem. §31 Abs. 3, §34 Abs. 3b sowie §246e Baugesetzbuch (BauGB) wird den Gemeinden ein Werkzeug in die Hand gegeben, von fast allen bisherigen Vorgaben des Baugesetzbuches, oder von Vorschriften oder Satzungen, die aus dem BauGB entstanden sind, abzuweichen und so schneller neuen Wohnraum zu schaffen.

Der „Bau-Turbo“ kann sowohl innerhalb der Geltungsbereiche von Bebauungsplänen als auch im unbeplanten Innenbereich und in allen Baugebieten der BauNVO angewendet werden. Steht das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen, die nach §30 Abs. 1 und 2 oder §34 zu beurteilen sind (d.h. dem bestehenden Siedlungsbereich), ist auch eine Anwendung im Außenbereich möglich.

Es braucht aber ein städteplanerisches und ordnendes Konzept, um den Charakter der Gemeinde beizubehalten, negative Entwicklungen zu vermeiden und die Infrastruktur nicht zu überlasten. Außerdem sieht sich die Verwaltung in der Pflicht, neben der Wohnraumschaffung auch die Nachbarschaftsverträglichkeit zu beachten.

Die beiden Gemeinden Fronreute und Wolpertswende besitzen eine ländliche Struktur und haben sich über die Jahrzehnte in eher kleinteiligen Baugebieten nach und nach erweitert. Dementsprechend sind auch beispielsweise die Verkehrsflächen und Gebäude, die der Infrastruktur der Gemeinden dienen, entsprechend konzipiert. Dieser dörfliche Charme wird von vielen Einwohnern geschätzt und soll erhalten werden.

Deshalb soll mit diesen Leitplanken ein Rahmen geschaffen werden, die umfangreich möglichen Befreiungen/Abweichungen gem. BauGB so zu reglementieren, dass für den Bürger (sowohl Bauherren als auch Nachbarschaft) eine Transparenz in der zukünftigen Entscheidungsfindung des Gremiums erkennbar ist und die Verwaltung Bauherren entsprechend beraten kann.

Gleichwohl handelt es sich bei den Regelungen zum sogenannten „Bau-Turbo“ um Einzelfallentscheidungen. Das heißt, dass auch Anträge mit abweichenden Inhalten beraten und ggf. positiv entschieden werden können.

Grundsätzliche Voraussetzungen

• Das Vorhaben entspricht den Vorstellungen der Gemeinde bezüglich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung

• Die Infrastruktur (z.B. Straßen- und Kanalnetz, Kindergärten) verkraftet die zusätzliche baulichen (auch vergleichbare weitere) Entwicklungen

• Die notwendigen zusätzlichen Stellplätze, die aufgrund von neuen abgeschlossenen Wohneinheiten entstehen, sowie bei Aufteilung großer Wohnungen in zwei oder mehrere kleine Wohnungen, werden auf dem Grundstück nachgewiesen (Anzahl angelehnt an Stellplatzsatzung)

Befreiung nach §31 Abs. 3 BauGB

(innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes nach §30 BauGB)

Aufgrund der gravierend unterschiedlichen Festsetzungskonzepte kann die Leitplanke nur wenige grundlegende Regelungen enthalten. Sollte der Bebauungsplan ein flexibleres Festsetzungskonzept vorweisen, behält dieses weiterhin seine Gültigkeit!

Eine Zustimmung der Gemeinde zur Überschreitung der folgenden Festsetzungen kann bei Einhaltung der Vorgaben in Aussicht gestellt werden für die:

• Geschossigkeit (rechnerischer Nachweis)

  • durch Dachaufbauten

  • aufgrund einer Erhöhung des Kniestockes auf maximal 1,00 m, auch wenn dabei die festgesetzte maximalen Kniestockhöhe überschritten wird.

  • durch die Errichtung eines Zwerchhauses überschritten wird. Das Zwerchhaus darf eine maximale Länge von 30 % der maßgebenden Außenwand, auf der es errichtet werde soll, nicht überschreiten.

  • Die festgesetzte maximale Firsthöhe darf in allen drei vorgenannten Fällen maximal um 1,00 m angehoben werden.

  • Eine Kombination aus Dachaufbauten, Zwerchhaus, Kniestockerhöhung und Erhöhung des Firstes ist möglich

  Anmerkung: Die Errichtung einer oder mehrerer „Etagen“ (Höhenentwicklung), zusätzlich zu den im Bebauungsplan festgesetzten, ist nicht möglich

• Briefmarken-Baugrenze

  • Begrenzung der Überschreitung auf GRZ 0,4 als max. Bebauung zzgl. den Überschreitungsmöglichkeiten gem. §19 BauNVO

  • Bebauung in 2. Reihe oder außerhalb der Baugrenze möglich

• GFZ

• Firsthöhe

  • Überschreitung um maximal 1,00 m

• Wandhöhe

  • nur zulässig, wenn diese aufgrund einer Erhöhung des Kniestockes auf maximal 1,00 m erfolgen soll

• Anzahl der Wohneinheiten kann grundsätzlich um eine überschritten werden

Für die Gebietsart (BauNVO) kann eine Befreiung nur im begründeten Einzelfall erfolgen!

Befreiungen nach §56 Abs. 2 LBO (örtliche Bauvorschriften) und/oder §31 Abs. 3 BauGB

(innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes nach §30 BauGB)

Eine Zustimmung der Gemeinde zur Überschreitung der folgenden Vorschriften/Festsetzungen kann bei Einhaltung der Vorgaben in Aussicht gestellt werden für:

• Dachaufbauten

  • Generell zulässig unter folgenden Rahmenbedingungen:

  • Dachaufbauten müssen mindestens um je 10% der Gesamtdachlänge/Trauflänge von beiden Giebelseiten eingerückt werden. Außerdem muss der oberste Punkt des Dachaufbaus unterhalb des Firstes liegen

  • Der Trauf darf durch den Dachaufbau nicht unterbrochen werden (außer bei Zwerchhäusern)

  • Ein Zwerchhaus darf eine maximale Länge von 30 % der maßgebenden Außenwand, auf der es errichtet werde soll, nicht überschreiten

• Dachneigung

• Kniestöcke

  • Erhöhung des Kniestockes auf maximal 1,00 m, auch wenn dabei die festgesetzte maximalen Kniestockhöhe überschritten wird.

Eine Befreiung von der Festsetzung zur Dachform des Hauptdaches ist nicht möglich.

Befreiungen nach §34 Abs. 3b BauGB

(im unbeplanten Innenbereich und Flächen in Splittersiedlungen, die baurechtlich (gem. des Groppach-Urteils) dem Innenbereich zugeordnet werden)

Eine Zustimmung der Gemeinde zur Überschreitung kann bei Einhaltung folgender Vorgaben in Aussicht gestellt werden für die:

• Wand-/Firsthöhe

  • maximal 1,00 m über der Höhe der umliegenden Bebauung

• optische Geschossigkeit

  • auf einer Gebäudeseite im Vergleich zur Umgebungsbebauung (um ein Geschoss). Dies ist nicht mehr das Ausschlusskriterium für die Genehmigung. Es ist eine Abwägung zu treffen, ob diese Überschreitung auch unter Würdigung des nachbarlichen Interesses noch zugestimmt werden kann und ob es den Vorstellungen der Gemeinde bezüglich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung entspricht

  • durch Dachaufbauten. Diese müssen mindestens um je 10% der Gesamtdachlänge/Trauflänge von beiden Giebelseiten eingerückt werden. Außerdem muss der oberste Punkt des Dachaufbaus unterhalb des Firstes liegen.

  • durch die Errichtung eines Zwerchhauses. Das Zwerchhaus darf eine maximale Länge von 30 % der maßgebenden Außenwand, auf der es errichtet werde soll, nicht überschreiten

  • Der Trauf darf durch den Dachaufbau nicht unterbrochen werden (außer bei Zwerchhäusern)

• Bebauung in 2. Reihe möglich

Befreiungen nach §246e BauGB im Außenbereich

Nr. 1 – Die Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude

• Im Außenbereich entlang von Splittersiedlungen, die baurechtlich (gem. des Groppach-Urteils) dem Innenbereich zugeordnet werden, sollen keine neuen Gebäude errichtet werden, welche die Splittersiedlung und den dazugehörenden Innenbereich dann erweitert.
  → Öffentlicher Belang gem. §35 Abs. 3 Nr. 7 „…die Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt“

• Im Außenbereich entlang der Hauptorte oder in Außenbereichsinseln innerhalb der Hauptorte sollen keine neuen Gebäude errichtet werden, es sei denn, die Flächen stehen im Eigentum der Gemeinde (wie bisher auch schon).

• Im Außenbereich entlang von Splittersiedlungen, die baurechtlich (gem. des Groppach-Urteils) dem Innenbereich zugeordnet werden, oder entlang der Hauptorte soll der Neubau von Wohngebäuden unter folgende Voraussetzung grundsätzlich zugelassen (ansonsten Öffentlicher Belang gem. §35 Abs. 3 Nr. 7 tangiert) werden:

  • Es wird ein zulässigerweise errichtetes, bestehendes Gebäude (egal welche vorherige Nutzung und welcher bauliche Zustand) ersetzt

  • Das neue Wohngebäude wird an selber Stelle errichtet

  • Das neue Wohngebäude darf bezüglich der Grundfläche um 25% erweitert werden und muss sich ansonsten in die Umgebungsbebauung einfügen

  • Durch den Neubau dürfen neben den bisher nach §35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen höchstens 5 Wohneinheiten je Hofstelle entstehen

  • Das bestehende Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der dazugehörenden Hofstelle

  • Das Vorhaben entspricht den Vorstellungen der Gemeinde bezüglich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung

Nr. 2 – Die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar gemacht werden

• Im Außenbereich entlang von Splittersiedlungen die baurechtlich (gem. des Groppach-Urteils) dem Innenbereich zugeordnet werden, oder entlang der Hauptorte soll die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar gemacht werden, unter folgenden Voraussetzungen grundsätzlich zugelassen werden:

  • Das bestehende Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der dazugehörenden Hofstelle, oder liegt direkt an einer Fläche, die nach §30 oder §34 BauGB beurteilt wird

  • Das Gebäude darf bezüglich der Grundfläche um 25% erweitert werden und muss sich ansonsten in die Umgebungsbebauung einfügen

  • Durch den Neubau dürfen neben den bisher nach §35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen höchstens 5 Wohneinheiten je Hofstelle entstehen

  • Das Vorhaben entspricht den Vorstellungen der Gemeinde bezüglich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung

Nr. 3 – Die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulichen Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung

• Im Außenbereich entlang von Splittersiedlungen die baurechtlich (gem. des Groppach-Urteils) dem Innenbereich zugeordnet werden, oder entlang der Hauptorte soll eine Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulichen Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung, unter folgenden Voraussetzungen grundsätzlich zugelassen werden:

  • Die bauliche Anlage steht im räumlich-funktionalem Zusammenhang mit der dazugehörenden Hofstelle

  • Die bauliche Anlage wurde zulässigerweise errichtet

  • Durch die Nutzungsänderung dürfen neben den bisher nach §35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen höchstens 5 Wohneinheiten je Hofstelle entstehen

  • Das Vorhaben entspricht den Vorstellungen der Gemeinde bezüglich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung

Abschließender Hinweis

Wir empfehlen der Bauherrschaft/den Planern vor Einreichung des Baugesuchs die Beratungsmöglichkeit durch die Mitarbeiter des GVV-SG Bauen-Natur-Umwelt wahrzunehmen, um einen reibungslosen Ablauf des Genehmigungsprozesses zu gewährleisten.

Ansprechpartner

Rüdiger Liche
Tel.: 07502 96800-40
Mail: ruediger.liche@gvv-fronreute-wolpertswende.de

Jana Lagoda
Tel.: 07502 96800-41
Mail: jana.lagoda@gvv-fronreute-wolpertswende.de

Dienstsitz:
Kirchstr. 11
88273 Fronreute

Wortlaut aus dem Gesetzestext des Baugesetzbuches

§31 Abs. 3 BauGB

Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.

§34 Abs. 3b BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

§246e BauGB – Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau

(1)

Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:

1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,

2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen werden oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder

3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.

Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.

(2)

Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt §36a entsprechend.

(3)

Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach §30 Absatz 1, Absatz 2 oder §34 zu beurteilen sind. §18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.

(4)

Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann.

(5)

Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4 auch zugelassen werden:

1. den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke,

2. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen.